Орон сууцны зах зээлийн трэнд ямархуу байна?

2017 онд ипотекийн 8%-ийн зээлийн эх үүсвэр нь эрэлтээ хангаж чадахгүйд хүрсэн. Ингэснээр  арилжааны банкууд 8%-ийн зээлээр хамтарч ажиллах хүсэлтээ ирүүлсэн төслүүд болон иргэдийн зээлийн хүсэлтийг шийдвэрлэхдээ хугацаа удааширч, хойшилсон байдалтай өнгөрлөө. Мөн 2018 онд олгохоор батлагдсан эх үүсвэрийн дүн ч эрэлтээ хангаж чадахааргүй байгаа юм. Өөрөөр хэлбэл зорилтот сегментэд зориулсан бага талбайтай, үнэ хямд төслүүдийн хувьд  санхүүгийн хэрэгслээ шийдэж чадахгүй байна.

Нийлүүлэлт талаасаа 2017 он тогтвортой жил болж өнгөрлөө. Хөтөлбөрийн 8%-ийн нөлөөгөөр 2013, 2014 онуудад огцом өсөлттэй байсан орон сууцны нийлүүлэлт 2015 онд 14%, 2016 онд 10% бууралттай байсан бол 2017 онд 1% бууралт үзүүлсэн нь тогтворжсоныг харуулж байгаа юм.

График 1, 2 үзүүлнэ

2010 оноос хойш үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл эрчимтэй хөгжиж эхэлснээс хойш 8 жил, ипотекийн анхны зээлийг иргэд аваад хэдийн 5 жил болжээ. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн дундаж үзүүлэлтээр орон сууцны зээлийн дундаж эргэн төлөлт 6-8 жил байдаг гэсэн статистик бий.  

Тэгэхээр өмнө нь байр авсан хүмүүсийн амьдрах орчноо сайжруулах эрэлт хэрэгцээ ч энэ циклийн дагуу нэмэгдэж байгаа нь зах зээлийн трэнд гэж харж байна. Өөрөөр хэлбэл одоо үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг илүү хэрэглэгчийн сегментэд тохируулж хөгжүүлэх, тэдний бодит хэрэгцээ шаардлагад нийцсэн орон сууц нийлүүлэх, эрэлт талаасаа тохирох санхүүгийн хэрэгслийг хөгжүүлэх шаардлагатай байна.

Голомт банк Luxlife.mn сайттай хамтран өндөр зэрэглэлийн орон сууцны өдөрлөгийг анх удаа зохион байгуулах гэж байгаа гэж сонслоо, энэ талаар?

Түрүүн орон сууцны зах зээлийг сегментээр нь хөгжүүлэх шаардлагатай гэж дурдсан.  Өөрөөр хэлбэл одоогийн нөхцөл байдалд арилжааны аль ч банк ипотекийн 8%-ийн зээлээс хараат байгаа учраас  Голомт банк орон сууцны зах зээлийн сегментийг илүү нарийвчилж, бусад сегмент рүү зээлийн бодлогоо чиглүүлэн ажиллаж байна.

Эхний ээлжинд буюу 2017 оны сүүлээр өндөр зэрэглэлийн орон сууцны зах зээлд чиглэсэн “Luxury орон сууцны зээл”-ийг эхлүүлсэн. 2018 он гарснаар энэхүү шинэ зээлийн нөхцлөөр Голомт банктай 30 гаруй төсөл хамтран ажиллах гэрээ байгуулаад байгаа юм.  

Энэ зээлийн нөхцөл нь богино хугацааны санхүүгийн хомсдолтой, хугацаа хожих шаардлагатай эсвэл орон сууцны үнэ хямд байхад нь таатай нөхцлөөр худалдан авах, богино хугацаанд асуудлаа шийдвэрлэх сонирхолтой хүмүүст маш тохиромжтой.

Мэдээж орон сууцны зээл учраас урт хугацаагаар авч болно. Голомт банктай хамтран ажиллах гэрээ байгуулсан төслүүдийн хувьд, та тухайн төслөөсөө хамаарч эхний 3 жил хүртэлх хугацаанд жилийн 2-8% хүүтэй, цаашдаа үндсэн зээлийн нөхцөл рүүгээ шилжих зээлд хамрагдаж болно. Дашрамд дурдахад Голомт банкны орон сууцны суурь хүү буурч жилийн 18% болсон байгаа.

Энэ ажлын нэг хэсэг болгож Luxury болон өндөр зэрэглэлийн орон сууцны өдөрлөгийг анх удаа цогц байдлаар Шангри Ла зочид буудалд 2018.2.25-ны амралтын өдөр зохион байгуулах гэж байна. Өдөрлөгийн үеэр зах зээлд шинээр нийлүүлэгдэж байгаа тансаг болон өндөр зэрэглэлийн 12 төсөл оролцох бөгөөд Luxlife.mn сайтын нээлт болох юм.  

Мэргэжлийн дагнасан вэбсайттай хамтран ажиллаж байгаа шалтгаан нь өндөр зэрэглэлийн орон сууц хайж байгаа хүмүүст илүү төрөлжсөн, цаг хэмнэсэн, банкны урьдач үйлчилгээнүүд, зээлийн бүтээгдэхүүнүүдийг багтаасан /зээлийн тооцоолол, урьдчилгаанд хуучин байраа тооцуулах, хуучин байрныхаа зах зээлийн үнийг мэдэх, сонирхож байгаа байрныхаа давуу сул тал, СӨХ ашиглалт үйлчилгээний мэдээллийг дэлгэрэнгүй авах, бүсчлэлийн талаарх ойлголт, төслийн зэрэглэлийн талаарх мэдээлэлтэй болох, гэх мэт/ зэргээрээ харилцагчдыг заавал банкинд очих, эсвэл төсөл дээр очиж үзэх шаардлагагүйгээр бүрэн мэдээллээр хангах зорилготой.

Мөн арга хэмжээний үеэр Comfort тавилгын зээлийн танилцуулга явагдах юм. Энэ нь байрны зээл анх авахдаа л тавилгын зээлээ нэмэлт нөхцөл шаардахгүйгээр тодорхой тогтоосон хэмжээгээр шууд авах боломжтой зээл юм. Голомт банкны ажилчид өдөрлөгийн үеэр харилцагчидтайгаа улам ойр ажиллаж, банкны бүтээгдэхүүн нэмэлт таатай нөхцлүүдийн талаар тайлбар өгч ажиллах юм.

Өндөр зэрэглэлийн орон сууц гэдэгт яг ямар шалгуур үзүүлэлтүүдийг голчлон үзэж байна?

Голомт банкны Орон сууцны санхүүжилтийн хэлтсийн хувьд дотооддоо орон сууцны 5 зэрэглэлийг  ашиглаж байна. Үүнийг цааш нь задалж хөгжүүлэх маш олон нэршил байдаг ч тийм дүгнэлтийг мэргэжлийн судалгааны чиглэлээр дагнан ажилладаг байгууллагууд нь илүү нарийн зүйл ярих байх.

Бидний харж байгаагаар товчхондоо Тансаг, Өндөр, Бизнес, Дундаж, Стандарт гэсэн 5 ангиллаар сегментээ тодорхойлон ажиллаж байна.

График 3 үзүүлнэ

Тансаг болон өндөр зэрэглэлийн төслүүдийг хамтатгаж арга хэмжээ зохион байгуулж байгаа гол шалтгаан нь манайд энэ чиглэлийн төслүүдийн тоо маш цөөхөн, сүүлийн жилүүдэд л хөгжиж байна. Эдгээр төслүүд нь ерөнхийдөө АА болон А бүсэд байрлаж байна. Бүсийн ойлголтын талаар товчхон мэдээлэл өгөхөд:   

График 4, 5 үзүүлнэ

Манайхны дунд нийтлэг байдаг ойлголтоор тансаг гэдэг үгийг үнэтэй байх гоё ганган байх гэх мэт илүү материаллаг талаар нь ойлгоод байдаг. Угтаа бол энэ үгийн агуулга нь тав тух гэж тайлбарлагдаж байгаа. Чанар, найдвартай байдал, эрүүл орчин, байршил, амьдралын тав тух, сэтгэл ханамж, таашаал, нэр хүнд, ашиглалтын дараах үйлчилгээ гэх мэт ойлголтууд бүгд тав тухын хамаатан садан л гэсэн үг. Тансаг болон Өндөр зэрэглэл гэсэн тодотголтой орон сууцнуудын хувьд дээрхи үзүүлэлтүүдийг бий болгохыг зорьж, тэдгээрийн төлөө ихээхэн зардал гаргасан байдаг.